長年住む人がいないまま、空き家になっている実家をどうしたらよいでしょうか？空き家を所有している方は悩まれることがあるかと思います。高齢社会となり都市化が進む中で、空き家の増加が社会問題となっています。

昨今では、コロナ禍で都道府県をまたいだ移動の自粛要請など空き家の維持管理はより困難になりつつあります。そのため、誰も住む予定のない空き家を所有し続けるより、早めに手放して維持費や精神的な負担を軽減しようという方が増えています。このような時代ですから、空き家を財産として所有していても、いざ売ろうと思ったら全く買い手がつかないということも考えられます。いずれの場合でも最新の情報をもとに対策を立てておくことが必要です。

空き家を放置しておくリスクとは？

建物が傷み劣化が進む

誰も住まなくなり、閉め切ったままの空家は、湿気がこもり、放置しておくとカビの発生や壁の変色、腐食など建物の劣化が進みます。動物や虫の被害も考えられます。定期的に換気や清掃に通う必要があります。

固定資産税を払い続ける事になる。

誰も住んでいない空き家であっても、不動産の所有者には、固定資産税を支払う義務が発生します。空き家のまま放置し続け、特定空家に認定されてしまうと固定資産税が６倍になってしまう場合があります。固定資産税の減免が受けるには市区町村の役所などで申請が必要です。

近隣トラブルの原因になる

台風で飛んだ瓦が人に当たって怪我をさせてしまう危険があります。また、家、車などに当たると空き家の所有者が損害賠償を請求されます。また、庭木や雑草が伸びてくると隣の家や公道にはみ出して迷惑をかけ、クレームの原因にもなります。田舎だからといって長年放置しておくと植物の根がはり、撤去が困難になる事もあります。

行政からの指導の対象になる

草が生い茂り、今にも倒壊しそうなボロボロの空き家は近隣住民に不安を与えます。そういった管理されていない空き家はゴミの不法投棄や放火されるリスクが増します。近年では、空き家を放置し続けると、特定空家として行政からの指導の対象となる場合があります。2015年に施行された「空家等対策特別措置法」では適正な管理が行われていない空き家は、減税措置が受けられず普通の家の６倍の税金を課されるようになりました。

２．空き家を売却する前の注意事項

空き家の名義人を確認する

相続した家に住んでいる場合など、空き家の名義人が自分になっているのかを必ず確認しましょう。空き家の名義人が親の名前になっていると、自分で売却することはできません。名義変更は法務局で行うことができます。その際は相続登記のための書類を準備する必要があります。ご自身で書類を準備するのが難しい場合は、司法書士などの専門家に相談するとスムーズです。

空き家の状態を確認する

雨漏りやシロアリの被害など空き家に損傷がないかを確認しましょう。空き家の買い手がついてから、不具合を発見されると損害賠償や契約解除になる場合があります。気になる箇所があればチェックしておき、不動産業者と売却の打ち合わせをする際に相談しましょう。

空き家の中の家財を片付ける

査定の対象となるのは物件そのものだけです。中の家財は対象にならないばかりか、家財がそのまま残っていると様々なデメリットがあります。せっかく買い手の候補が見つかり内覧を希望された際に、家の中に荷物が散らかっていては物件自体の印象も落としかねません。先に家財を片付けて空にしておくと売却活動も進めやすくなります。荷物が多くご自身で片付けるのが困難な場合は遺品整理の専門業者に依頼すると数日から１週間程度で片付けてもらえます。家財の整理や撤去だけでなく、簡易清掃やエアコン、ウォシュレットの取り外し、照明の撤去、外の車やバイクの処分、簡易清掃など、家を売却できる状態まで対応している業者もあります。家財整理の見積の際に相談しておくと、後の売却活動を始めやすい状態までしてもらえる可能性があります。

３．空き家を売却する４つの方法

ここからは、具体的な空き家の売却方法と、売却が困難な場合の対処方法について詳しく解説します。〜３の場合は、不動産仲介業者に個人の買い手を探してもらう形になります。４の場合は、不動産買取り業者に直接買い取ってもらう方法です。いずれの方法でも不動産業者に一度相談してみるのがよいでしょう。

１．そのまま売却する

解体のための費用がかからず、手間もかからない方法と言えるでしょう。ただし、家が古いとなかなか買い手が見つからないこともあります。また、買い手が家を解体する前提での購入となると解体費用分は値段が下がってしまう場合もあります。

２．解体してから売却する

メリットとしては、家の状態によっては更地にした方が高く早く売却できる場合があります。大きさや面積によりますが、一般的に木造住宅を解体するには100万〜250万円程度の費用がかかります。建物を解体して空き地になると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。必ずしもすぐに売却できる見込みがない場合はそのようなリスクも知っておく必要があるでしょう。通常、不動産の1.4％の固定資産税がかかります。建物が建っている事により、最大1/６まで固定資産税が軽減されます。そうなると安易に解体するよりも建物を残しておいた方が負担は少なくてすみます。しかしながら、空き家のまま放置し続け、特定空家に認定されてしまうと結局、空き地と同様の税金が課されますので早めの対策が必要です。

３．リフォームして売却する

立地や家の間取りなどの条件が良く、買い手が見つかりやすい場合は、先にリフォームしてから売却する方法もあります。リフォームする事で内装が綺麗になり、買い取り価格を高く設定しても買い手が見つかる可能性が高くなります。ただし、せっかく費用をかけてリフォームしても買い手が見つからないと無駄になってしまうので、事前のリサーチが大切と言えるでしょう。

４．不動産業者に直接買い取ってもらう

不動産の仲介業者に買い手を探してもらうよりもスピーディーに売れやすいのはメリットと言えるでしょう。なかなか個人の買い手が見つからない場合などでも買い取ってもらえる可能性は高まります。ただし、通常の仲介売却よりも買い取り価格は安くなりがちです。

４．空き家が売れない時の対処法

無償譲渡する

相続する親族がいない場合や、かえって管理する負担をかけてしまう場合は、第三者に譲渡する方法もあります。条件が悪く、買い手も見つからず、固定資産税だけ払い続けているような場合などは検討の余地があるかと思います。

有効活用する

賃貸物件として貸し出したり、更地にして駐車場や太陽光発電などに転用することもできます。家を貸し出す場合は借り手がいれば継続した収入が得られて有効活用できる可能性があります。ただし、地域によっては借り手が見つからず空き家になってる期間が長いとかえって維持費がかかるリスクもあります。知識や経営センスも必要なのでプロに相談して客観的な意見を聞いてから進めるようにしましょう。

空き家バンクに登録する

一般社団法人が運営している空き家バンクというサービスがあります。空き家バンクに登録しておくと、空き家を探している人の目にとまり売却につながることがあります。無期限で掲載できるので、なかなか買い手が見つからない時も長い目で売却活動ができます。

５．損しない空き家処分の流れ

６．空き家の処分に使える補助金・助成金、税金の控除

空き家を譲渡する際に税金を大幅に軽減できる控除や空き家の解体にかかる費用の補助金・助成金が設けられています。空き家を早く処理することは、所有者にとってもメリットが大きくなるような社会の流れとなっています。知っていると空家の処分にかかる費用を大きく軽減できる場合があります。期限がある補助金・助成金制度もあるので、期限内に手続きを進められるように空家整理のスケジュールを立てましょう。

自治体の補助金・助成金

自治体で、空家の解体工事にかかった費用の1/3〜4/5程度負担してもらえる場合があります。

自治体によって上限金額が定められています。20万から100万程度、負担してもらえる場合があるので市区町村のホームページか直接問い合わせて情報を入手しましょう。

売却する場合の税金の控除

空き家を売却して利益が出た場合、利益に応じて税金がかかります。例えば、所有期間が5年以内だと約４割の税金がかかります。ただし、条件つきで税金を抑えられる特例・控除が設けられています。居住しなくなって３年以内などの期限つきのものもあるので、空き家になった時点で適用できる特例や控除がないか、調べておく必要があります。例えば、3,000万円特別控除が適用できると、売却の利益が3,000万円以内なら納める税金がかからなくて済む場合があります。

まとめ

空き家の処分方法について参考になりましたでしょうか？

早く対策した方がよいと分かっていても、着手するためには親族との話し合いから始まり、手順を踏む必要がある方もいらっしゃると思います。最新の情報をもとに、最善の方法で準備を進めていただけたらと思います。